법원경매(전세가능,경매시 ‘임대차등기’필수) 컨설팅
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~의동아일보 | 2023.03.10 03:03
전세 사기로 전세 전세물건 늘어 세입자 주민등록 확인 필수 – 확정일자
등록 보너스 요청 시기도 확인하세요.
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지지옥션 이주현 선임연구원
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최근 1차 경매에 도전한 A씨는 서울 강서구 화곡동 빌라를 1억원에 낙찰받았으나 입찰보증금 1000만원을 포기했다.
~의
대법원 실태조사에서 임차인이 없으면 입찰에 참여하겠다.
~의
A씨는 “입찰보증금 2억원을 세입자 혼자 돌려줘야 해서 입찰보증금을 포기했다”고 말했다.
~의
최근 세입자나 보증보험회사가 경매물건을 신청했지만 보증금을 받지 못하는 사례가 늘고 있다.
~의
이 중 임대등록을 신청한 후 임대등록을 진행하는 프로젝트가 급증하고 있으며, 본인도 모르게 입찰에 응할 경우 실수로 임차인의 재산을 점유할 수 있다는 점을 유의해야 한다.
보증금.
~의
먼저 임대차등기명령 신청은 임대차계약 만료 후 임대보증금을 환급받지 못한 임차인이 직접 임대차등기를 신청하는 제도다.
~의
임대차 등기명령 신청이 늘었다는 것은 임대차 계약 종료 후에도 전세 보증금을 돌려받지 못하는 집주인이 늘고 있다는 뜻이다.
~의
이것은 또한 캔 전세 판매가 증가하고 있음을 의미합니다.
~의
기본적으로 임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하거나 이사 또는 이사하는 경우에는 상가임대차보호법상의 “반대요소”가 소멸됩니다.
~의
집이 경매에 오르면 전세보증금, 약정일자 우선지급권, 소액세입자의 우선지급권 등의 저항력을 잃게 된다.
~의
그러나 임대차가 등록된 경우에는 상황이 다릅니다.
~의
세입자가 이사를 가거나 호구가 다른 곳으로 이전되더라도 이전에 취득한 대항력과 우선변제권은 여전히 존재하므로 “주택임대차보호법”의 적용을 받습니다.
~의
그럼, 이러한 경매물건에 입찰하고자 하는 입찰자들이 주의해야 할 점은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
~의
먼저 임차인에게 주민등록일과 확정일자가 있는지 확인해야 합니다.
~의
이는 등기부 등본 을구에 기재되어 있으며, 권리자 및 기타사항란에서 확인하실 수 있습니다.
~의
주민등록일이 다른 등록부상의 권리보다 빠른 경우에는 이의신청권이 있는 “선순위 세입자”로서 낙찰자가 별도의 보증금을 내야 할 수 있습니다.
~의
따라서 입찰에 참여하기 전에 배당금을 받을 수 있는 확정일이 있는지, 확정일이 다른 권리보다 빠른지 등을 확인해야 합니다.
~의
둘째, 임대차등기일이 경매결정등기일보다 빠른지 늦은지 확인하는 것도 필요하다.
~의
임대차의 성립등기일이 경매개시결정등기일보다 빠른 경우에는 임차인은 법원에 배당신청서를 제출하지 않고 배당절차에 참여할 수 있다.
~의
이 경우 자동으로 배당금을 받을 수 있습니다.
다만, 경매결정 등기개시일 이후에 임차권 설정 등기를 하는 경우에만 법원에 배정신청서를 제출해야만 배정절차에 참여할 수 있기 때문입니다.
~의
임차인이 배정절차에 참여할 수 없는 경우 낙찰자는 별도로 임차인의 보증금 전액을 반환하여 임차등록을 말소해야 합니다.
~의
세입자의 배당금 청구 여부는 매각일 1주일 전에 법원이 공개한 매각 물건명세서로 확인할 수 있다.
~의
셋째, 경매결정등기 개시 직후 임차권을 등기한 임차인이 법원에 배당을 신청하더라도 신청일자를 확인해야 한다.
~의
경매가 열리면 배당금 청구기간은 통상 최초 매각일로부터 1개월 이내로 정해지지만 배당금 청구기간을 초과하면 배당금을 받을 수 없다.
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임차인의 배당금 청구 신청일과 법원의 배당금 청구기한은 부동산 매매명세서에서도 확인할 수 있습니다.
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지지옥션 이주현 선임연구원